Así es, leíste bien, BRRRR, se refiere al acrónimo que proviene del inglés y representa las etapas clave de una estrategia de inversión inmobiliaria: 

• B - Comprar (Buy)
• R - Rehabilitar
• R - Rentar
• R - Refinanciar 
• R - Repetir

Se trata de un proceso continuo de cinco pasos que se utiliza para expandir rápidamente una cartera de bienes raíces. 

La idea es comprar propiedades semi-deterioradas a un precio bajo, hacer reparaciones, alquilarlas y refinanciar para financiar la compra de más propiedades. 

No es un proceso sencillo, pero si se hace correctamente, la estrategia BRRRR puede proporcionar ingresos pasivos y es una excelente manera de financiar un imperio de propiedades de alquiler.

Vamos a verlo paso a paso.

Comprar (Buy)

Envato/ijeab

El primer paso en el proceso BRRRR es comprar una propiedad por debajo del valor de mercado.

El objetivo es adquirir una propiedad en mal estado que puedas rehabilitar a su estado original.

Esto llevará tiempo y recursos, y requerirá que estés muy familiarizado con el mercado de alquiler en tu área.

Aquí hay algunos indicadores a tener en cuenta:

• Ubicación
• Valor de la Propiedad
• Condición de la Propiedad
• Potencial de flujo de efectivo y crecimiento

Rehabilitar

En este paso, rehabilitarás la propiedad para prepararla para los inquilinos. Rehabilitar es diferente de renovar, ya que, a pesar de que la condición original haya incluido acabados de alta gama, puedes elegir opciones más económicas en una rehabilitación. 

Envato/NomadSoul1

Tu objetivo debe ser maximizar el valor de la propiedad con las reparaciones sin hacer mejoras excesivas.

Asegúrate de tener todo en orden para poder renovar estas propiedades rápidamente. 

En promedio, un permiso de construcción debe tomar de 2 a 4 semanas en ser aprobado después de ser solicitado (pero dependiendo del municipio puede tomar hasta 6 meses), a partir de entonces, debe tomar alrededor de 6 meses más en completar la construcción.

Precios bajos para subir tu margen de ganancia

Aquí hay algunas formas de mantener bajos los costos de rehabilitación:

• Obtener cotizaciones de varios contratistas
• Considera productos de construcción alternativos. 
• Por ejemplo, puedes optar por emplear laminado en vez de granito en algunos espacios de la casa.
• Negociar con proveedores

Rehabilitar la propiedad ayudará a construir capital inmediato, pero solo si presupuestas cuidadosamente tus costos de rehabilitación. Tendrás más éxito si seleccionas propiedades que necesiten reparaciones estéticas o menores.

Aléjate de propiedades con problemas significativos, como cimientos, techos o daños estructurales.

Rentar

Envato/valeriygoncharukphoto

¡Tu rehabilitación está completa! Ahora es el momento de determinar el precio de renta y encontrar personas para alquilar la casa. 

El pago de la renta creará un nuevo flujo de efectivo y hará más fácil refinanciar tu propiedad.

Enfócate en generar flujo de efectivo positivo.

La regla del 1% es una manera fácil de calcular cuánto deberías cobrar de renta. Según la regla del 1%, la renta mensual debe ser igual o mayor al 1% de lo que pagaste por la casa, incluyendo reparaciones y mejoras.

Refinanciar

Envato/stockerthings

Un refinanciamiento hipotecario te permite cambiar los términos de tu hipoteca existente. Un refinanciamiento puede reducir tu tasa de interés o acortar el plazo de tu préstamo. 

En este paso, aprovecharás la apreciación de la vivienda y utilizarás un refinanciamiento con retiro de efectivo para convertir tu capital en efectivo.

El refinanciamiento de una hipoteca en una propiedad en renta, generalmente viene con requisitos más estrictos. Es importante saber:

• El valor de la vivienda.
• Tu relación deuda-ingreso.
• Tu puntaje crediticio antes de solicitar.

Esto asegurará que cumplas con los requisitos del préstamo y que puedas pagar cómodamente el nuevo pago hipotecario.

Repetir

Envato/Shaiith

En este paso final, comenzarás el proceso de nuevo. 

El efectivo del refinanciamiento puede usarse para lo que sea, incluyendo el pago inicial, costos de cierre y costos de rehabilitación de otras propiedades. 

Ten en cuenta que si las condiciones del mercado empeoran, es posible que no puedas "repetir", y el ciclo terminará hasta que el mercado se recupere.

Más consejos

La estrategia BRRRR es un método cíclico para comprar y poseer propiedades de alquiler, pero las personas que buscan casa para vivir también usan estos consejos para comprar su primera casa. 

• Es importante notar que las mejores propiedades para los novatos en BRRRR son casas unifamiliares y pequeñas propiedades multifamiliares (1-4 unidades). 
• Evita condominios o propiedades que pertenezcan a complejos de condominios, comunidades ejidales o vecinales, así como propiedades designadas como históricas. Podrías enfrentar limitaciones a la hora de construir que podrían subir a las nubes tus costos de rehabilitación.

BRRRR puede proporcionar a los propietarios una fuente confiable de efectivo mientras aumentan sus ingresos pasivos.

Antes de avanzar, considera tu nivel de habilidad y cuánto tiempo invertirás.

Descubrirás que algunos proyectos pueden hacerse a tiempo parcial, mientras que otros requieren tu atención constante.
Recuerda que todas las inversiones conllevan algún grado de riesgo.

Conoce más de inversiones inmobiliarias

Si quieres conocer un poco más sobre inversiones inmobiliarias, y particularmente sobre la construcción de tu casa, te invito a que veas el curso: 

Construyendo tu casa de 0 a 100

Este curso explica el proceso de construcción de una casa, un proyecto complejo que beneficiará tu patrimonio, ya sea para rentar o para vivir en él, conoce los detalles para hacer una vivienda en tu propiedad.